PwC e ULI lançam o relatório “Emerging Trends in Real Estate 2012”

Portugal entre os países mais pessimistas da Europa em relação à recuperação do sector imobiliário

  • Lisboa está no fundo da tabela no ranking europeu de desenvolvimento imobiliário, ocupando o 26º lugar num total de 27 cidades europeias.
  • Em 2011, as transacções do mercado imobiliário em Portugal somaram 75 milhões de euros.
  • Istambul é a cidade europeia com melhores perspectivas de desenvolvimento imobiliário, quer nos investimentos existentes quer nas novas aquisições.
  • O comportamento do imobiliário europeu está dependente da forma como as medidas de regulação vão afectar os empréstimos concedidos pela banca.

Lisboa continua a cair no ranking de desenvolvimento imobiliário, posicionando-se actualmente em 26º lugar num total de 27 cidades europeias, comparativamente com o 23º lugar ocupado em 2011, revela o relatório “Emerging Trends in Real Estate Europe 2012”, uma iniciativa conjunta da consultora PwC e do ULI – Urban Land Institute, resultante da opinião de 600 especialistas da indústria.
No que diz respeito às perspectivas de investimento imobiliário, Lisboa ocupa este ano a 25ª posição em relação a propriedades em carteira (2011 – 24º; 2010 – 17º) e o 26º lugar no que diz respeito às novas aquisições (2011 – 25º; 2010 – 21º).

Sem surpresa, apenas 6% dos inquiridos em Portugal acredita numa subida da confiança empresarial em 2012. Este resultado espelha a quebra no mercado imobiliário português em 2011, onde apenas foram efectuadas vendas no valor de 75 milhões de euros, o valor mais baixo numa década, de acordo com números da CBRE. Além disso, quase 90 por cento dos inquiridos acredita no crescimento das “vendas forçadas” pelos credores, reflectindo a preocupação dos inquiridos de que grande parte do ano de 2012 se centre no processamento da “ressaca” da crise do crédito.

“Por um lado, a instabilidade gerada pelos efeitos colaterais da crise da dívida soberana grega, a recessão da economia portuguesa por via das medidas de austeridade implementadas, a classificação do risco de Portugal como non-investment grade country e, por outro, a significativa redução de disponibilidade de crédito por parte das instituições financeiras sujeitas a um quadro regulatório mais exigente condicionam de forma muito negativa o desenvolvimento do mercado imobiliário português”, salienta Carlos Leiria Pinto, Chairman da ULI Portugal.

Jorge Figueiredo, partner da PwC refere que “as questões do financiamento serão, sem dúvida, o principal tema de 2012. Este será, por isso, um enorme desafio para muitos, mas também trará oportunidades para outros, especialmente para os investidores menos dependentes da dívida, bem como aqueles que estão preparados para tirar vantagens das oportunidades de desalavancagem dos bancos. Um aspecto positivo é o facto de a maioria dos inquiridos considerar que o financiamento através de capital (equity) estará mais disponível, o que significará que os investidores com equity terão uma maior intervenção no mercado.”

Sector imobiliário europeu mergulhado na incerteza

O relatório “Emerging Trends in Real Estate Europe 2012” traça um panorama de incerteza no mercado imobiliário europeu. Sendo o mercado imobiliário fortemente afectado pela crise da dívida soberana, o relatório sublinha que quaisquer perspectivas de recuperação em 2012 dependerão da forma como as fortes medidas de regulação impostas pela austeridade vão afectar os empréstimos concedidos pela banca. Além disso, caso ocorra um novo colapso do sector financeiro, será também preponderante a forma como se irá desencadear uma libertação generalizada dos activos dos bancos para os investidores.

A previsão das tendências para o sector imobiliário europeu para 2012 indica que os investidores estão a escolher os mercados com base no seu potencial como refúgios seguros e não por serem pólos de crescimento. Por outro lado, verifica-se também que os investimentos altamente especializados estão a ganhar importância, como alternativa às propriedades tradicionais.

Segundo o estudo, o ano de 2012 inicia uma nova era, mais marcada por aspectos negativos do que positivos. O relatório prevê que neste ano o financiamento imobiliário seja a principal vítima das medidas tomadas pelos bancos para conseguir enfrentar as enormes pressões regulatórias e macroeconómicas. É de salientar ainda que a desalavancagem não irá libertar o capital para novos empréstimos, que o próprio capital será cada vez mais caro e de curto-prazo e que a necessidade de encontrar fontes alternativas de financiamento será imperativa.

Recomendações do relatório Emerging Trends 2012 para o investimento alternativo a longo-prazo:

  • os parques de energia solar e eólica são identificados pelos entrevistados como um negócio em ascensão;
  • as instalações de armazenamento de gás;
  • os centros hospitalares, de saúde e de dados oferecem oportunidades de retorno estáveis.

As recomendações para o investimento alternativo a curto-prazo incluem:

  • edifícios com necessidade de reabilitação na periferia das grandes cidades;
  • hotéis low cost (os entrevistados recomendam a compra de espaços de escritórios secundários com o objectivo de convertê-los em espaços de hospedagem convencionais);
  • financiamento de mezzanines para os promotores residenciais.

O relatório prevê também que os investidores vão continuar a evitar focar a sua estratégia de negócio nos seus próprios países, cidades ou sectores, favorecendo as estratégias de asset-led e de deal-by-deal.
Mais de metade das cidades apresenta uma pontuação ao nível do investimento inferior à do ano passado, incluindo os principais mercados como Londres, Frankfurt, Copenhaga, Madrid e Roma. As cidades mais bem classificadas nesta pesquisa tendem a ser as que estão situadas no oeste e no norte da Europa, ou nas regiões em crescimento do leste.

Os cinco principais mercados apontados pelo Emerging Trends 2012 são:

. Istambul – Pelo segundo ano consecutivo, Istambul ocupa o primeiro lugar tanto em relação ao investimento como ao desenvolvimento imobiliário. A popularidade de Istambul deve-se principalmente às fortes perspectivas de crescimento económico e demográfico (população jovem e crescente). O desenvolvimento do retalho na Turquia tem um potencial particularmente elevado, dado o aumento dos gastos dos consumidores e o fluxo de grandes empresas internacionais.

. Munique – Munique surge em segundo lugar na pesquisa da PwC e do ULI. Com uma das menores taxas de desemprego da Alemanha, a economia de Munique é vista como um exemplo de como sair-se bem no actual contexto de crise económica. O seu atractivo é a percepção de que a cidade é um porto seguro, que oferece um mercado com liquidez, mais estável do que Frankfurt.

. Varsóvia – Classificada em terceiro lugar, Varsóvia é vista de modo mais favorável pelos investidores estrangeiros do que pelos domésticos, que antecipam a crescente importância da cidade como centro financeiro da região da Europa Oriental, o que impulsionará o sector dos escritórios na cidade. O sector do retalho também é classificado positivamente, com retalhistas internacionais a serem atraídos para Varsóvia. Com uma taxa de ocupação do retalho extremamente elevada associada a uma oferta limitada, prevê-se que este sector continue bastante forte.

. Berlim – Berlim, classificada em quarto lugar, foi o mercado mais atraente da Europa no que diz respeito ao investimento residencial. O seu atractivo, assim como Munique, é a estabilidade e a popularidade, o que demonstra que os entrevistados privilegiam a segurança no actual contexto de instabilidade dos mercados.

. Estocolmo – Estocolmo, em quinto lugar, foi a cidade favorita dos investidores que procuram cidades seguras. Tanto a cidade como toda a Suécia têm impressionado os investidores devido ao forte desempenho ao longo de toda a crise financeira. É, por isso, considerado um dos mercados mais fortes da Europa, devido às sólidas finanças no sector público e a uma economia impulsionada por exportações robustas.

O relatório Emerging Trends 2012 destaca ainda outras tendências:

  • a ascensão de Moscovo como uma atracção ao investimento. Dos entrevistados russos, 82% antecipa a injecção de mais capital no mercado imobiliário este ano e 75% espera uma subida dos lucros.
  • o declínio de Londres no que diz respeito aos índices de desenvolvimento imobiliário, quer relativamente aos novos investimentos, quer aos investimentos existentes. As dificuldades em obter crédito, a forte concorrência e a bolha de preços são as três principais razões apontadas pelos entrevistados para esta quebra.
  • é expectável que o investimento nas 27 cidades em análise vá aumentar. Os entrevistados prevêem um maior investimento num quarto das cidades analisadas - Berlim, Hamburgo, Istambul, Londres, Moscovo, Munique e Estocolmo, mas admitem que os valores do capital se mantenham em vez de subirem, em parte devido à actividade de investimento.