Habitação – Alterações fiscais e novos regimes de incentivo

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O RSAA vem substituir o atual Programa de Arrendamento Acessível, mantendo a lógica de incentivo à oferta de habitação a preços controlados.

Para efeitos de aplicação do regime, são elegíveis:

• Tipologia: Contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional, e, ainda, os celebrados no âmbito de programas aprovados pelos municípios e entidades intermunicipais tendo por finalidade o incentivo à oferta de habitação na modalidade de arrendamento acessível;
• Teto da renda: O valor da renda mensal não pode ultrapassar 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE para o concelho onde se situa o imóvel (limite a ser definido em portaria conjunta das áreas das Finanças e da Habitação);
• Duração mínima: Para residência permanente, o contrato deve ter duração mínima de 3 anos. Para residência temporária, o prazo mínimo é de 3 meses.

Os contratos celebrados ao abrigo do RSAA beneficiam de uma isenção total de IRS e IRC aplicável aos rendimentos prediais provenientes destes Contratos de Arrendamento Acessível. 

O regime produz efeitos a partir de 1 de setembro de 2026 e aplica-se a novos contratos e renovações.

Incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis destinados a habitação própria e permanente e de outros imóveis destinados a habitação

Em sede de IRS:

• Isenção nas mais-valias: Isenção de tributação de mais-valias geradas na transmissão de imóveis destinados a habitação própria e permanente e de outros imóveis destinados a habitação, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis, situados em território nacional, destinados ao arrendamento para habitação com rendas até 2.300 €;
• Aumento progressivo da dedução de rendas à coleta: Em 2026, o limite da dedução é de 900 €; em 2027, o limite da dedução é de 1.000 €;
• Taxa autónoma de rendas habitacionais: As rendas até 2.300 € provenientes de contratos destinados exclusivamente ao arrendamento habitacional beneficiam de taxa de tributação autónoma de 10%.
• Nova taxa de retenção na fonte sobre rendimentos de categoria F: Passa a aplicar se uma taxa de retenção na fonte de 10% aos rendimentos prediais decorrentes deste tipo de contratos, quando pagos por entidades com contabilidade organizada.
• Suspensão do prazo de reinvestimento para imóveis destinados a habitação própria e permanente: O prazo para reinvestir pode ser suspenso quando o incumprimento decorra de facto não imputável ao contribuinte e seja objeto de ação judicial, devidamente comunicado à Autoridade Tributária através da declaração de IRS, retomando-se após a decisão, com prazo adicional de 12 meses, sob pena de tributação da mais valia (com juros compensatórios) se o reinvestimento não se concretizar.

Em sede de IRS e IRC:

• Consideração parcial de rendimentos prediais: Rendimentos prediais, auferidos até 31 de dezembro de 2029, provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300 € são tributados em 50% do seu valor, quando obtidos por sujeitos passivos de IRC, ou por sujeitos passivos de IRS, com contabilidade organizada, no âmbito da categoria B.

Em sede de IVA:

Até 31 de dezembro de 2032, mediante o cumprimento de um conjunto de condições, é aplicável a taxa reduzida às empreitadas de construção ou reabilitação de:

• Imóveis destinados à venda para habitação própria e permanente do adquirente, ou a imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, desde que o respetivo preço de venda não exceda EUR 660.982 ou que a renda mensal não ultrapasse EUR 2.300, respetivamente;
• Prédios urbanos ou respetivas frações autónomas destinados ao arrendamento habitacional e abrangidos pelo regime dos custos de interesse económico geral (CIEG).

Nos casos em que seja aplicável a taxa reduzida de IVA, é igualmente aplicável o regime de autoliquidação do imposto, ainda que o adquirente pratique exclusivamente operações que não confiram direito à dedução.

Caso deixem de se verificar os pressupostos para a aplicação da taxa reduzida, haverá lugar à regularização do imposto em falta.

A não afetação do imóvel, por parte do proprietário, a habitação própria e permanente, determina um agravamento do IMT correspondente a 10 % sobre o valor tributável.

Organismos de Investimento Alternativo (OIA) com ativos afetos ao RSAA

• Taxa especial de 5% aplicável a distribuições: Os rendimentos distribuídos aos participantes/acionistas de OIA são tributados, na parte que respeite a resultados do período imediatamente anterior, à taxa de 5%, na proporção em que, nesse período, os rendimentos do OIA derivaram de contratos de arrendamento e/ou subarrendamento abrangidos pelo RSAA ou regimes legalmente similares;
• Exclusão de tributação até 30% (distribuições, resgates e liquidações): Exclusão parcial de tributação na esfera dos investidores, determinada por escalões em função da percentagem dos imóveis destinados a arrendamento e/ou subarrendamento abrangidos pelo RSAA/similares. A exclusão aplica se (i) ao remanescente das distribuições não coberto pela taxa de 5% e (ii) aos rendimentos por resgate ou liquidação, podendo atingir 30% quando o ativo elegível seja superior a 50%.

Regime de restituição parcial do IVA 

Mediante o cumprimento de determinados requisitos, as pessoas singulares que suportem IVA à taxa normal em serviços de empreitada para construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente (fora de atividade empresarial), até 31 de dezembro de 2032, podem requerer o reembolso da diferença face ao IVA que resultaria da aplicação da taxa reduzida.

Caso deixem de se verificar os requisitos do regime, a Autoridade Tributária pode corrigir o montante restituído, no prazo de quatro anos, mediante liquidação adicional.

IMT não residentes

É estabelecida uma taxa de IMT de 7,5 % na aquisição, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, excepto quando se verifiquem uma das seguintes situações:

• Tenha sido considerado residente para efeitos fiscais em território nacional;
• Se torne residente para efeitos fiscais, no prazo de dois anos contados da data de aquisição;
• O imóvel seja destinado ao arrendamento habitacional e a renda não exceda 2.300 €. O arrendamento deverá ser celebrado no prazo de 6 meses contados da data de aquisição por, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros 5 anos. 

A Autoridade Tributária pode, a requerimento do interessado, anular o montante que corresponde à diferença entre o imposto pago e o montante que resulta da aplicação das taxas normais.