Novo pacote fiscal de estímulo ao mercado habitacional

Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

O RSAA vem substituir o atual Programa de Arrendamento Acessível, mantendo a lógica de incentivo à oferta de habitação a preços controlados, mas com regras mais claras e simplificadas.

Para efeitos de aplicação do regime, são elegíveis:

• Tipologia: Contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional, e, ainda, os celebrados no âmbito de programas aprovados pelos municípios e entidades intermunicipais tendo por finalidade o incentivo à oferta de habitação na modalidade de arrendamento acessível;

• Intervenientes: Celebrados por senhorios privados e entidades públicas, desde que respeitem os limites de renda e prazos mínimos;

• Teto da renda: O valor da renda mensal não pode ultrapassar 80% da mediana das rendas divulgadas pelo INE para o concelho onde se situa o imóvel (limite a ser definido em portaria conjunta das áreas das Finanças e da Habitação);

• Duração mínima: Para residência permanente, o contrato deve ter duração mínima de 3 anos. Para residência temporária, o prazo mínimo é de 3 meses.

Os contratos celebrados ao abrigo do RSAA beneficiam de uma isenção total de IRS e IRC aplicável aos rendimentos prediais provenientes destes Contratos de Arrendamento Acessível. 

O regime produz efeitos a partir de 1 de junho de 2026 e aplica-se a novos contratos e renovações.

Incentivos fiscais à construção, reabilitação, venda e arrendamento de imóveis habitacionais

Em sede de IRS:

• Isenção mais-valias: Isenção total de tributação de mais-valias geradas na transmissão de imóveis habitacionais, desde que o valor de realização seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional com rendas até 2.300 €;

• Aumento progressivo da dedução de rendas à coleta: Em 2026, o limite da dedução é de 900 €; em 2027, o limite da dedução é de 1.000 €;

• Taxa autónoma de rendas habitacionais: As rendas até 2.300 € provenientes de contratos de arrendamento habitacional beneficiam de taxa de tributação autónoma de 10%.

Em sede de IRC:

• Consideração parcial de rendimentos prediais: Apenas 50% dos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300 € são considerados para tributação.

Em sede de IVA:

• IVA a 6% na construção e reabilitação habitacional: Aplicável a empreitadas de construção e/ou reabilitação de imóveis que se destinem à venda para habitação própria ou permanente do adquirente ou para arrendamento habitacional.

Organismos de Investimento Alternativo (OIA) com ativos afetos ao RSAA

• Taxa especial de 5% aplicável a distribuições: Os rendimentos distribuídos aos participantes/acionistas de OIA são tributados, na parte que respeite a resultados do período imediatamente anterior, à taxa de 5%, na proporção em que, nesse período, os rendimentos do OIA derivaram de contratos de arrendamento e/ou subarrendamento abrangidos pelo RSAA ou regimes legalmente similares;

• Exclusão de tributação até 30% (distribuições, resgates e liquidações): Exclusão parcial de tributação na esfera dos investidores, determinada por escalões em função da percentagem dos imóveis destinados a arrendamento e/ou subarrendamento abrangidos pelo RSAA/similares. A exclusão aplica‑se (i) ao remanescente das distribuições não coberto pela taxa de 5% e (ii) aos rendimentos por resgate ou liquidação, podendo atingir 30% quando o ativo elegível seja superior a 50%.

Regime de restituição parcial do IVA 

• Indivíduos que adquiram serviços de empreitada de construção de imóveis destinados à sua habitação própria e permanente, fora do âmbito do exercício de uma atividade empresarial ou profissional, cuja exigibilidade do IVA ocorra até 31 de dezembro de 2032, poderão requerer a diferença entre o montante de IVA comprovadamente suportado à taxa normal (23%) e aquele que resultaria da aplicação da taxa reduzida (6%);

• O valor de aquisição do terreno (ou, se superior, o valor patrimonial tributário), acrescido dos custos de construção com carácter de permanência não poderá exceder 648.022 €;

• O pedido de reembolso deverá ser realizado no prazo de 12 meses após a emissão da documentação relativa ao início de utilização, tendo esta 150 dias para proceder à restituição do imposto.

IMT não residentes

É estabelecida uma taxa de IMT de 7,5 % na aquisição, por não residentes, de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado a habitação, excepto quando se verifiquem uma das seguintes situações:

• Tenha sido considerado residente para efeitos fiscais em território nacional;

• Se torne residente para efeitos fiscais, no prazo de dois anos contados da data de aquisição; 

• O imóvel seja destinado ao arrendamento habitacional e a renda não exceda 2.300 €. O arrendamento deverá ser celebrado no prazo de 6 meses contados da data de aquisição por, pelo menos, 36 meses, seguidos ou interpolados, durante os primeiros 5 anos.